Đất thổ cư là gì có lẽ là thắc mắc mà rất nhiều người quan tâm. Nếu như bạn là một trong số những người cần lời giải đáp cho câu hỏi này thìhãy theo dõi ngay bài viết sau đây để tránh việc bị những kẻ gian lợi dụng. Ngoài ra bạn cũng sẽ hiểu biết thêm về việc quy hoạch và khai thác đất thổ cư vào mục đích mua bán, chuyển nhượng và xây dựng nhà ở.
Khái Niệm Đất Thổ Cư
Hiểu một cách đơn giản, đất thổ cư là đất ở, loại đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Thổ cư là một từ Hán – Việt và được dùng rộng rãi trước đây ở Việt Nam, tuy nhiên hiện nay trong những văn bản pháp luật thì cụm từ này không còn sử dụng, thay vào đó sẽ sử dụng các cụm như đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai sẽ được phân loại thành 03 nhóm đó là Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Dựa trên pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi mà người dân sử dụng phổ biến dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn ( được ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (được ký hiệu là OĐT). Hay nói một cách khác, đất thổ cư không phải là một loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là một cách thường gọi của người dân.
Phân Loại Đất Thổ Cư
Dựa trên quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013: Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Chính vì thế đất thổ cư sẽ bao gồm các loại đất là đất thổ cư tại nông thôn (được ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (được ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).
Trong đất ở tại nông thôn thì sẽ được phân ra thành nhiều loại được quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật đất đai 2013 như sau:
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Còn đất ở tại những khu vực thành thị thì được phân loại dựa trên khoản 1 điều 144 luật đất đai 2013 như sau:
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phân Biệt Đất Thổ Cư Và Đất Nông Nghiệp
Đất ở nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Do vậy, để được công nhận đó là khu vực đất thổ cư, chủ sở hữu đất cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ loại hình đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay còn được gọi là đất ở.
Vậy đất bất động sản thổ cư là gì và so với đất nông nghiệp thì có những điểm khác biệt nào?
Việc đầu tiên mà bạn cần phải hiểu đó là về khái niệm đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất được phép sử dụng chỉ trong mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp chẳng hạn như nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp,…
Không giống như đất ở, đất nông nghiệp không được phép xây dựng khu nhà ở. Nếu như muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp thì bạn cần phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Ngoài ra, đất nông nghiệp thường sẽ bán không bán được giá như đất thổ cư. Theo luật định, những trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất và không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang loại đất ở.
Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật, gồm tiền sử dụng đất và phí trước bạ.
Đối với những loại đất không nằm trong diện trên, người sử dụng đất nếu như có nhu cầu muốn chuyển thành đất thổ cư cần phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất.
Thời Hạn Sử Dụng Đất Thổ Cư
Tại Khoản 2 Điều 128 Luật đất đai năm 2013 quy định rằng:
“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất:
1.Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Dựa trên những quy định trên, đất ở được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì sẽ có thời hạn sử dụng lâu dài. Chính vì vậy, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì bạn sẽ được sử dụng ổn định lâu dài.
Điều Kiện Để Được Lên Đất Thổ Cư
Dựa theo khoản 1 Điều 168 thì đất nếu muốn được phép chuyển quyền sử dụng thì cần phải có điều kiện là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là sổ đỏ). Bên cạnh đó thì còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, bên cạnh việc cần phải đủ điều kiện chuyển đổi mục đích đất thì cũng còn phải căn cứ vào kết hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực địa phương tại nơi đó nữa.
Cũng dựa trên Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
+ Chuyển đổi đất trồng lúa sang loại đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang loại đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản với hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất được sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đổi đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất và không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho những mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Thổ Cư
Cần tìm hiểu thông tin chung về khu đất định mua
Trước khi bạn quyết định mua hay đầu tư cho một khu đất thổ cư, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng khu đất đó thuộc vào diện như thế nào, đường xá có thuận tiện đi lại hay không, khu dân sinh quanh đó có tốt không. Một khu đất thổ cư sẽ giúp mang lại một cuộc sống tiện lợi cũng như tiềm năng tăng giá nếu như khu đất đó nằm gằn trường học, chợ, bệnh viện v.v.
Bên cạnh đó người mua cần phải tìm hiểu về những vấn đề về pháp lý của khu đất như mảnh đất cần mua có thuộc trong diện bị quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Nếu như là đất dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hay chưa, còn nếu là loại đất vườn (hoặc mua đi bán lại bạn) thì bạn nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không.
Khu đất mua cần phải có sổ đỏ
Sổ đỏ của một khu đất là một yếu tố vô cùng quan trọng, vì nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất đó. Cách tốt nhất để có thể tránh mọi rủi ro về mặt pháp lý đó là người mua cần phải mua khu đất đã có sổ đỏ (tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đã có quy hoạch chi tiết 1/500).
Cũng đã có rất nhiều trường hợp đơn cử chẳng hạn như mảnh đất mà một người dự định mua có diện tích chỉ 50m2 tuy nhiên khi mà xem sổ đỏ thì trong sổ thì lại có diện tích lớn hơn 50m2 (có thể là 70m² hoặc lớn hơn, tức là phần đất mà họ rao bán là phần nằm trong sổ lớn này, nhưng phần này lại chưa có tách sổ). Chủ nhà có thể sẽ viện cớ với lý do đang chờ tách sổ và trước mắt bán đất với hình thức tạm viết tay và chờ đến khi có sổ sẽ chuyển cho người mua.
Tuy nhiên thì người mua tuyệt đối không được chấp nhận lý do trên, bởi vì chúng ta không thể chắc chắn được thời điểm khi nào mới có sổ riêng. Nếu như bạn đưa ra quyết định vội vàng và không tính toán kỹ, thì khả năng cao là bạn sẽ lâm vào cảnh “tiền mất tật mang”.
Và điều quan trọng hơn cả đó là trên thực tế pháp luật không công nhận mua bán đất theo hình thức này. Chính vì vậy để có sự an toàn và chắc chắn cho mình thì người mua chỉ nên mua những khu đất thổ cư đã có sổ đỏ.
Tìm hiểu về hướng, diện tích và vị thế của mảnh đất
Chọn hướng mảnh đất là là điều thuộc vào những yếu tố phong thủy của khu đất. Từ xa xưa ông bà ta đã từng có câu “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”. Đây là hướng có khí hậu ôn hòa, gió lành, có lý tưởng bậc nhất cho việc xây nhà. Chính vì thế khi mua đất thì bạn nên chọn mảnh đất nằm ở hướng Nam hoặc hướng Đông Nam để có được phong thủy đẹp nhất cho khu đất.
Một mảnh đất lý tưởng là một mảnh đất có được chiều rộng và chiều dài có tỷ lệ tương quan với nhau, hay nói cách khác chính là mặt tiền và chiều sâu. Do đó khi bạn chọn đầu tư cho một khu đất thổ cư, thì bạn nên chọn những mảnh đất có tỷ lệ đẹp, tốt nhất là vuông vức.
Ngoài yếu tố về hướng thì vị thế của khu đất cũng là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc lựa chọn khu đất, đặc biệt là đối với những ai làm ăn kinh doanh.
Nhà đầu tư nên chọn cho mình những mảnh đất nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, ở phía trước mặt không nên có cột điện, cây lớn, hay có con đường nào chạy thẳng vào khu đất, bởi vì theo phong thủy thì đây là những điều cực kỳ là không tốt cho khu đất cũng như chủ của khu đất.
Tìm hiểu môi trường sống xung quanh
Dù là đất thổ cư, tuy nhiên thì việc quan tâm đến môi trường sống xung quanh khu đất cũng là một yếu tố cực kỳ vô cùng cần thiết. Khi lựa chọn khu đất thổ cư thì bạn nên tìm hiểu và tránh những mảnh đất trước kia đã từng là nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang hay không. Còn nếu như là đất mới khai khẩn, đất ruộng hoặc nông trại thì tốt.
Đối với những khu đất trong ở khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể ra vào được thoải mái thì đó là khu đất tốt để sinh sống, và cũng là một khu đất có tiềm năng tăng giá cao.
Hiện có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là đối với những khu tập thể cũ ngày xưa bởi vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạnh mảnh đất nên có trường hợp mảnh đất nằm trên ở thống thoát nước thải của khu. Đây là một vấn đề cực kỳ nhức nhối bởi vì nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà cũng sẽ gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà và đào móng.
Chính vì lẽ đó, việc lựa chọn khu đất không nằm tại khu vực hệ thống cống thoát nước là điều hết sức cần thiết. Để làm được điều này thì người mua nên kiểm tra thật kỹ khu đất hoặc bạn cũng có thể hỏi trực tiếp chủ của khu đất.
Tìm hiểu địa chất mảnh đất
Đây cũng là một trong những vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến quá trình xây dựng nhà sau này.
Nếu như địa chất nền đất yếu thì sẽ dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau. Chính vì vậy, khi lựa chọn khu đất, bạn nên tránh những nơi có địa chất nền đất yếu điển hình như những khu đất nằm tại khu vực ao hồ bị lấp, hoặc quá gần hồ, sông, suối v.v
Lối vào khu đất không xảy ra tranh chấp
Trên thực tế ở những khu vực đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất mà lối vào vẫn còn đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết.
Có rất nhiều gia đình cũng chính vì nguyên nhân này mà đã rao bán đất và nếu chúng ta không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước mà vẫn quyết định mua trước khi biết điều đó thì đã quá muộn.
Hợp đồng mua đất có chữ ký của tất cả những người liên quan
Khi quyết định mua đất thổ cư, bạn cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất, chẳng hạn như hợp đồng phải cần phải có chữ ký xác nhận của tất cả bên bán chẳng hạn như là chữ ký của vợ chồng, bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình để có thể tránh được tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này cần phải có dấu xác nhận của cơ quan công chứng.
Còn đối với những trường hợp mảnh đất đó là tài sản thừa kế thì trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế cần phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Nhờ vậy mà mảnh đất của bạn mới không lo việc tranh chấp giằng co sau này.
Tham khảo giá đất thổ cư quanh khu vực định mua và xem xét tài chính hợp lý
Việc lựa chọn một khu đất thổ cư có vị thế, môi trường và pháp lý tốt là một điều vô cùng cần thiết, tuy nhiên yếu tố tài chính lại là một quyết định bạn có mau thổ đất hay không.
Để biết khu đất mình mua có giá đắt hơn so với thị trường hay không, bạn cần phải tìm hiểu giá đất quanh khu vực mà mình định mua thông qua việc so sánh giá các khu đất với nhau để nắm được giá trị của khu đất mình mua là bao nhiêu.
Từ việc này, người mua tránh được việc mua phải những khu đất quá đắt so với giá trị thực của nó. Bên cạnh đó những người đi mua đất thổ cư lần đầu thì nên nhờ đến sự tư vấn của những người đã có kinh nghiệm từng mua đất thổ cư, điều này sẽ giúp cho người mua đất thổ cư lần đầu tránh được những rủi ro không đáng có.
Bài viết trên đây đã giới thiệu đến bạn đất thổ cư là gì và cần nắm rõ những kinh nghiệm gì khi mua hay đầu tư đất thổ cư. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ hữu ích đến bạn đọc.